Służebność zaliczamy do grupy ograniczonych praw rzeczowych, bowiem stanowi ona ograniczenie w wykonywaniu własności nieruchomości.
Polega ona przede wszystkim na obciążeniu cudzej nieruchomości, aby dopuścić do prawidłowego korzystania z innej, sąsiedniej nieruchomości albo w celu zapewnienia zaspokojenia określonych potrzeb. Służebność jest więc prawem do korzystania z nieruchomości, która jest własnością innej osoby. Możemy wyróżnić trzy rodzaje służebności, jakie zostały ustanowione w Kodeksie cywilnym, są to: służebność gruntowa, służebność osobista oraz służebność przesyłu.
Służebność gruntowa
Została opisana w art. 285–295 Kodeksu cywilnego. Polega ona na tym, iż nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. Jednakże zaznaczyć należy, iż nie może ona być wykonywana w taki sposób, by w znacznym stopniu utrudniać korzystanie z nieruchomości obciążonej. Ważne jest podkreślenie, że służebność ta może zostać nabyta przez zasiedzenie, ale jedynie gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Służebność gruntowa zgodnie z art. 293 Kodeksu cywilnego wygasa na skutek niewykonywania jej przez 10 lat. Przykładem służebności gruntowej jest m.in. służebność drogi koniecznej. Służebność drogi koniecznej jest ustanawiana, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich.
Foto: KTGW
Służebność osobista
Ustanowiona została w art. 296–305 Kodeksu cywilnego i dotyczy tego, że nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania. Służebności osobistej, w przeciwieństwie do służebności gruntowej, nie można nabyć przez zasiedzenie. Najbardziej popularnym przykładem służebności osobistej jest służebność mieszkania, która daje uprawnienie do korzystania z budynku lub jego części położonych na cudzej nieruchomości. Osoba mająca służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie, a inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez nią utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Możliwe jest umówienie się, iż po śmierci uprawnionego służebność ta przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.
Służebność przesyłu
Jest to ostatni rodzaj służebności, został ukazany w art. 3051–3054 Kodeksu cywilnego. Służebność ta umożliwia przedsiębiorcy obciążenie nieruchomości, gdy zamierza on wybudować lub jest on właścicielem urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz innych urządzeń podobnych, nienależących do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń, a wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa. Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia powyższych urządzeń, utrudniających korzystanie z nieruchomości, a jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.
Reasumując
Służebność może powstać w drodze: umowy, orzeczenia sądowego, decyzji administracyjnej lub zasiedzenia. Najprostszym sposobem ustanowienia służebności jest umowa. Zgodnie z treścią art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego przynajmniej oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej musi przybrać formę aktu notarialnego, natomiast forma oświadczenia drugiej strony umowy jest w zasadzie dowolna. Warto wpisać służebność do księgi wieczystej, aby prawo wynikające z tej służebności podlegało ochronie w ramach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. W przypadku, gdy strony nie mogą dojść do porozumienia i umownie ustanowić służebności, może dojść do tego sądownie. Służebność może także powstać w drodze decyzji administracyjnej, o której mowa w art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. w drodze decyzji wywłaszczeniowej. Ostania forma powstania służebności, czyli zasiedzenie, jest zależna od trwałego i widocznego korzystania z urządzenia, a także od określonego czasu posiadania.
Łukasz Kuczyński / K. Ś.
KTGW Kancelaria Radców Prawnych Kuczyński, Tokarska-Grzesik, Wrońska Spółka Komandytowo-Akcyjna z siedzibą w Opolu
Dotychczasowy adres to: Plac Wolności 6, piętro 3., 45-018 Opole; od 1.10.2022 r.
Nowy adres Kancelarii: ul. Jakuba Kani 8/1, 45-340 Opole
Strona internetowa w budowie, dotychczasowa to: kitg.pl
Numer kontaktowy: 505 983 977
Adres mailowy do kontaktu to: redakcja@ktgw.pl
