Umowa dożywocia – fakty i mity: Umowa o dożywocie to umowa, wokół której narosło wiele historii, począwszy od jej niefortunnej nazwy. Nazwa w tym wypadku nie ma wielkiego znaczenia, gdyż na taką umowę decyduje się wiele osób. Co ją charakteryzuje? Kiedy ma ona sens, a kiedy warto pomyśleć o innej formie zbycia nieruchomości – np. darowiźnie? Zapraszamy do lektury.
Umowa dożywocia została opisana w Kodeksie cywilnym i wskazuje, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie). Powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału. Zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Mamy zatem do czynienia ze swego rodzaju darowizną w zamian za coś.
Swobodnie kreować
Umowę dożywocia można kreować dość swobodnie. Na przykład jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą, albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia. Chwilą przeniesienia nieruchomości jest moment jej obciążenia prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych. Ciekawie jest, gdy nieruchomość obciążoną dożywociem ktoś postanowić zbyć. Wówczas nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna. Co się dzieje w sytuacji, gdy jeden z dożywotników umrze? Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu. Warto pamiętać, że prawo dożywocia jest niezbywalne.
Nie zawsze jest zgoda
W życiu bywa różnie. Jeśli strony umowy żyją ze sobą w zgodzie, to bardzo dobrze. Jednak nie zawsze tak jest. Gdy strony nie dogadują się ze sobą, to nie oznacza, że są skazane na siebie na… dożywocie. Z przepisów wynika, że umowa może zostać zmieniona bądź rozwiązana. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Tak samo jest w sytuacji, gdy zobowiązany chce sprzedać nieruchomość. Wówczas dożywotnik może żądać zamiany umowy na np. rentę. A co do praktyki… Banki nie lubią umów dożywocia. Mało kto o tym wie, ale jeśli ktoś zawarł umowę dożywocia celem wzięcia kredytu hipotecznego, to może się mocno rozczarować, jeśli usłyszy w banku, że wpis w księdze wieczystej o umowie dożywocia eliminuje potencjalnego kredytobiorcę z możliwości skorzystania z produktów banku.
Foto: Lucas Netter
Kodeks kodeksem, a życie życiem
Jednak praktyka idzie dalej. Jak wskazano powyżej, umowa dożywocia różni się od umowy darowizny tym, że darowizna jest zawsze pod tytułem darmym. Oznacza to, że m.in. wchodzi w skład masy spadkowej spadkodawcy. Przykładowo jeśli jest dwóch braci, a rodzice darują nieruchomość na jednego z nich w formie darowizny, to drugi może żądać zachowku, w skład którego będzie wchodzić ta darowana nieruchomość. Gdy do przeniesienia w analogicznej sytuacji dojdzie poprzez zawarcie umowy dożywocia – to zachowek nie będzie obejmował tej nieruchomości. Jak widać, kodeks kodeksem, a życie życiem. Niemniej jednak warto znać te różnice, bo mogą być one pomocne w niejednej sytuacji.
Jarosław Kuczyński
