INSTYTUCJA ZASIEDZENIA. Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia własności cudzej rzeczy. Należy wskazać, że do zasiedzenia dochodzi nie wskutek zawartej umowy, lecz na podstawie przepisów prawa oraz na skutek upływu czasu. Zasiedzenie następuje w momencie, kiedy osoba władająca daną nieruchomością, niebędąca jej właścicielem, zachowuje się jak prawowity właściciel przez dany okres czasu.
Po spełnieniu określonych warunków z mocy prawa dochodzi wówczas do nabycia prawa własności. Zasiedzieć nieruchomość może zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, przepisy nie przewidują zastrzeżeń co do podmiotu, który może zasiedzieć daną nieruchomość. W przypadku osób prawnych oraz ustalenia, czy zasiedzenie następuje w dobrej czy złej wierze, należy pamiętać, że nie przypisuje się zasiedzenia bezpośrednio osobie prawnej, np. spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, tylko osobom pełniącym funkcję np. członków zarządu w organach tejże spółki.
Foto: KTGW
Zasiedzeniu podlegają:
- 1. Rzeczy ruchome – niestety Kodeks Cywilny nie wskazuje, co można traktować jak ruchomość, można jednak na podstawie przepisów wnioskować, że ruchomościami jest wszystko, co nie jest nieruchomością.
- 2. Nieruchomości – te można podzielić na trzy kategorie: nieruchomości gruntowe, nieruchomości budynkowe, nieruchomości lokalowe. Należy podkreślić, że nieruchomości gruntowe są standardowym typem podlegającym zasiedzeniu, jednakże w przypadku dwóch pozostałych rodzajów nieruchomości występują dodatkowe ograniczenia wpływające na ten proces.
- 3. Użytkowanie wieczyste.
- 4. Służebności gruntowe – jest to rodzaj ograniczonych praw rzeczowych; upoważniają one osobę inną niż właściciel do korzystania z nieruchomości, ale tylko i wyłącznie w pewnym określonym zakresie, albo ograniczają możliwość korzystania z tej nieruchomości przez prawowitego właściciela. Najczęściej spotykane służebności to: służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu czy służebność mediów. Do zasiedzenia służebności gruntowej niezbędne jest spełnienie dodatkowego warunku, tj. korzystanie ze służebności musi polegać na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Urządzenie to musi być wytworem człowieka, a nie sił przyrody. Przykładem może być most służący do przejeżdżania bądź utwardzenie drogi.
Posiadanie samoistne
Warto podkreślić, że wykluczone jest zasiedzenie wyłączonych z obrotu prawnego. Mowa tutaj np. o drogach publicznych, które ze względu na swoje przeznaczenie są wyłączone z obrotu, a z uwagi na to nie podlegają zasiedzeniu. Istotną przesłankę zasiedzenia stanowi upływ czasu. Okres, który musi upłynąć, różni się w zależności od tego, czy posiadacz samoistny działał w dobrej czy złej wierze. W przypadku działania w dobrej wierze czas ten wynosi 20 lat, natomiast jeżeli posiadacz działa w złej wierze, czas wydłuża się do 30 lat. O dobrej wierze można mówić wtedy, kiedy posiadacz samoistny posiada usprawiedliwione przekonanie, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. O złej wierze natomiast mówimy wtedy, kiedy posiadacz wie lub powinien wiedzieć, że dane prawo mu nie przysługuje lub nie istnieje, a pomimo to powołuje się na nie. Posiadanie samoistne musi również być nieprzerwane, co oznacza, że musi trwać przez cały okres zasiadywania. Jednak przemijająca przeszkoda w posiadaniu danej rzeczy nie powoduje przerwania posiadania, a zatem nie powoduje przerwania biegu zasiedzenia. Można również wskazać, że biegu zasiedzenia nie przerywa oddanie nieruchomości w najem lub dzierżawę. Co istotne, do okresu posiadania można doliczyć okres posiadania poprzednika prawnego, w szczególności dotyczy to spadkobierców, którzy mogą doliczyć do swojego posiadania również okres posiadania spadkodawcy.
Sytuacje, które przerwą bieg zasiedzenia
Warto mieć na uwadze, że istnieją sytuacje, które przerwą bieg zasiedzenia, wtedy bieg terminu zasiedzenia rozpocznie się na nowo. Takimi czynnościami są:
- 1. każda czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju, albo przed sądem polubownym, przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia, albo zaspokojenia, lub zabezpieczenia roszczenia;
- 2. uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje;
- 3. wszczęcie mediacji.
Należy pamiętać, że właściciel może się chronić przed zasiedzeniem. W momencie, w którym właściciel dowie się, że dany grunt lub budynek jest użytkowany bez jego wiedzy, od razu musi podjąć pewne kroki. Właściciel w takim przypadku może podpisać z posiadaczem samoistnym umowę najmu lub dzierżawy. Wtedy posiadacz samoistny stanie się posiadaczem zależnym, a to uniemożliwi mu zasiedzenie. Ponadto właściciel nieruchomości może chronić się przed zasiedzeniem, jeśli udowodni, że nie zostały spełnione wszystkie przesłanki niezbędne do zasiedzenia. Pomocne w ochronie przed zasiedzeniem będzie także przerwanie biegu zasiedzenia. W tym celu właściciel może wytoczyć m.in. powództwo windykacyjne lub negatoryjne, powództwo o ustalenie praw własności, wniosek o dział spadku czy o wszczęcie egzekucji do odzyskania władztwa nad rzeczą. Co istotne, przerwanie zasiedzenia nastąpi wyłącznie wtedy, gdy powyższe czynności podejmowane będą przez prawowitego właściciela nieruchomości.
Łukasz Kuczyński / K. Ś.
